Từng là đầu tàu kinh tế, bất động sản Canada đang tụt dốc vì lãi suất cao

Thị trường bất động sản Canada, cho tới gần đây vẫn là một trong những thị trường nhà đất “nóng” nhất thế giới và giữ vai trò một đầu tàu tăng trưởng của nền kinh tế nước này, đang xuất hiện một vài vết rạn - theo Wall Street Journal...

                           Ảnh minh hoạ - 

Tờ báo này nói rằng một số chủ đầu tư bất động sản lớn ở Canada đã rơi vào tình trạng vỡ nợ, người mua nhà chứng kiến giá trị căn nhà ngày càng giảm, và hàng chục dự án căn hộ đang đình trệ. Giới chuyên gia nói rằng ảnh hưởng của tình trạng này có thể kéo dài trong nhiều năm, biến bất động sản từ chỗ là một nguồn động lực tăng trưởng trở thành một rào cản tăng trưởng đối với nền kinh tế Canada.

“Tình trạng hiện nay là tồi tệ. Những ai hứng thua lỗ đang thua lỗ thực sự lớn”, nhà môi giới bất động sản Daniel Foch ở Toronto nói.

NHIỀU CHỦ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VỠ NỢ

Áp lực đối với thị trường nhà ở Canada, gồm các phân khúc nhà dành cho hộ gia đình đơn và căn hộ chung cư, xuất phát từ một vài yếu tố khác nhau. Trong đó, nguyên nhân đầu tiên phải kể đến là việc Ngân hàng Trung ương Canada (BOC) liên tục tăng lãi suất mạnh tay để chống lạm phát. Trong vòng 16 tháng, BOC tăng lãi suất cơ bản từ 0,25% lên 5%, kéo theo lãi suất của vô số các khoản vay tăng theo, từ vay thế chấp nhà cho tới khoản vay của chủ đầu tư bất động sản, khiến một số dự án gặp khó khăn.

Theo Urbanation, một công ty nghiên cứu bất động sản có trụ sở ở Toronto, doanh số bán căn hộ mới xây - phân khúc tăng trưởng với tốc độ mạnh mẽ ở thành phố này trong những năm gần đây - đã giảm xuống mức thấp nhất 20 năm trong quý 3 vừa qua. 40 dự án dự kiến khởi động trong năm nay đã bị hoãn lại do chủ đầu tư chờ tình hình cải thiện - theo ông Shaul Hildebrand, CEO của Urbanation.

Chủ đầu tư một dự án chung cư 85 tầng toạ lạc tại một trong những giao lộ đông đúc nhất ở Toronto, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2022 hiện đã rơi vào cảnh vỡ nợ và dự án đã được toà án tiếp quản. Đương đầu với chi phí xây dựng tăng cao và các cuộc đấu đá nội bộ, chủ đầu tư của dự án này đã vỡ nợ số tiền khoảng 1 tỷ USD trong năm nay. Dự án đến hiện tại mới đổ bê tông được 40 tầng, trong khi 70/416 căn hộ của dự án vẫn chưa được bán.

Tháng trước, một dự án căn hộ ở thàh phố Kitchener cách Toronto khoảng 1 giờ lái xe cũng được toà án tiếp quản vì chủ đầu tư vỡ nợ. Kitchener cũng là một trong những thị trường bất động sản chứng kiến tăng trưởng nóng trong những năm gần đây. Các nhà thầu và công nhân xây dựng không được trả lương đúng hạn đã từ bỏ dự án, để lại một toà nhà đang xây dở và hố móng của 3 toà nhà khác dự kiến được xây. Chủ đầu tư của dự án không thể trang trải được chi phí xây dựng tăng cao và đã vỡ nợ số vốn vay khoảng 50 triệu USD.

Ở Vancouver, một thành phố khác của Canada có giá nhà tăng chóng mặt trong những năm gần đây, số nhà rao bán đang tăng mạnh trong khi doanh số sụt giảm. Doanh số bán nhà ở Vancouver đang thấp hơn 30% so với mức bình quân 10 năm, trong khi giá nhà trong tháng 10 ở thành phố này giảm 1,2% so với kỳ 3 tháng trước đó, dù tăng 4,4% so với cùng kỳ năm ngoái - theo dữ liệu từ Hội đồng Bất động sản Vancouver.

Nền kinh tế Canada có mức độ phụ thuộc lớn vào bất động sản. Đầu tư vào lĩnh vực này đóng góp tới 8,9% tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Canada, theo số liệu từ Tổ chức Hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) - một tỷ lệ cao hơn nhiều so với mức bình quân 4,8% của 38 nước thành viên OECD.

Trên thị trường căn hộ chung cư mới từng có thời nhà “đắt như tôm tươi”, những người ký hợp đồng mua căn hộ khi dự án mới khởi công, vào lúc lãi suất còn thấp, giờ đang đang hứng chịu cú sốc lãi suất cao - ông Foch cho biết. Nhiều người mua nhà như vậy mất khả năng trả khoản vay thế chấp nhà đúng kỳ hạn và bị ngân hàng buộc phải bán nhà. Số vụ bán nhà như vậy đã tăng lên mức cao nhất kể từ giữa thập niên 1990.

KINH TẾ BẮT ĐẦU BỊ ẢNH HƯỞNG

Luật sư bất động sản Mark Morris cho biết ngày càng có nhiều người tìm cách bán căn hộ chung cư mới xây mà họ ký hợp đồng mua từ mấy năm trước và đến giờ mới gần hoàn thiện. Giá của những căn hộ như vậy giờ đã giảm mạnh so với lúc mới ký hợp đồng mua, đồng nghĩa giá trị của khoản vay lấy căn hộ làm tài sản thế chấp giờ đây thấp hơn so với mức giá nhà mà người mua đã ký hợp đồng lúc đầu. Không xoay đâu được phần chênh lệch để bù vào, người mua phải chấp nhận bán vội căn nhà. Trong một số trường hợp, bên mua chọn phá hợp đồng.

Nhưng giá nhà ở Canada vẫn còn cao. Giao dịch mua bán nhà ở Toronton có mức giá bình quân 1,132 triệu đôla Canada (820.000 USD)/căn trong 10 tháng đầu năm nay. Năm ngoái, kỷ lục được thiết lập ở mức 860.000 USD/căn - theo dữ liệu từ Hội đồng Bất động sản khu vực Toronto.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản Canada, giá nhà ở nước này hiện đã giảm khoảng 20% nếu so với mức đỉnh thiết lập vào tháng 2/2022, dù vẫn tăng hơn 7% so với thời điểm tháng 1. Việc Canada tăng lãi suất cơ bản trong 2 năm qua đã đẩy lãi suất của khoản vay thế chấp nhà kỳ hạn 5 năm ở nước này lên mức 7,09% hiện nay từ mức 4,79% vào tháng 3/2022.

Trong một báo cáo ra tháng này, cơ quan nhà đất của Chính phủ Canada ước tính người vay thế chấp nhà ở nước này sẽ phải gia hạn số khoản vay trị giá tổng cộng 675 tỷ đôla Canada, tương đương khoảng 490 tỷ USD, trong năm 2024-2025. Việc gia hạn sẽ khiến số tiền phải thanh toán hàng tháng tăng thêm 30-40%, tương đương khoảng 15 tỷ đôla Canada mỗi năm, khiến người dân phải giảm bớt chi tiêu và tiết kiệm để phục vụ cho việc trả nợ.

Các số liệu kinh tế của Canada cho thấy sự suy giảm của thị trường bất động sản đã bắt đầu gây trở ngại cho tăng trưởng. Doanh thu bán lẻ đang giảm sút và GDP cũng bắt đầu suy giảm. Theo nhà môi giới Vince Gaetano của công ty cho vay thế chấp nhà OwlMortgage.ca, nhiều người đã vay khi lãi suất thấp để mua nhà và giờ họ không thể trụ vững được trong môi trường lãi suất tăng. Vì vậy, ngày càng nhiều căn nhà được bán ra thị trường, nhất là phân khúc nhà chung cư.

Hội đồng Bất động sản khu vực Toronto hồi tháng 10 cho biết số căn hộ chung cư chào bán tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi doanh số chỉ tăng 6,2% và giá nhà bình quân giảm 0,5%. “Tình hình bây giờ rất khó khăn đối với tất cả mọi người. Những vết rạn nứt đã bắt đầu xuất hiện”, ông Gaetano phát biểu.